사과나무 아래서
2008. 2. 19. 14:11
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주택 임대 사업으로 성공한 이정열씨 |
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아파트 두 채로 7년 만에 강남 부동산 부자돼
현재 서울에서 중소기업을 운영하고 있는 이정열씨(가명 45)는 학교를 졸업하고 일찌감치 사업을 시작했다. 처음부터 사업이 순조롭지는 않았지만 그의 부지런함과 성실함으로 사업은 조금씩 자리를 잡아갔다.
이씨는 조금씩 모이는 목돈으로 반은 사업에 재투자하고 반은 부동산에 투자하기로 마음먹고 부동산에 관심을 갖게 됐다. 지인들의 이야기와 신문 등을 보면서 그 당시 집이 없던 이씨는 아파트에 투자하기로 마음을 먹었다.
다행히 그의 사업은 약진을 거듭했고, 부동산 투자에 충분할 만큼 목돈이 모아졌다. 2000년 초반 아파트 두 채 정도를 살 자금을 마련한 그는 신도시를 주목했다. 경기도 일산과 분당 중 한 곳에 아파트를 장만할 계획을 세웠는데 아무래도 직장이 서울 강동쪽에 있었고, 강남과 가깝다는 생각에 분당을 택했다.
지인의 소개로 분당 정자동 상록우성아파트 32평형 두 채를 매입했다. 그 당시 채당 가격이 2억원가량이었지만, 한 채는 사서 전세를 줬고 한 채는 본인이 대출을 받아 전입을 해 2억5000만원 정도를 투자했다.
아파트 7채로 임대 사업 시작
시간이 흘러 2003년이 되자 아파트 가격이 상승해 한 채당 5억원을 호가했다. 이로 인해 약간의 세금 부담을 느낀 그는 누군가에게서 주택 임대 사업을 하면 세금 감면 혜택이 있다는 소리를 듣게 됐다. 회사 출퇴근에도 약간의 불편함을 느꼈던 이씨는 두 채를 처분하고 강남쪽 소형 아파트 위주로 임대 사업을 위한 주택을 매입하기로 결정했다.
두 채 매도 후 생긴 8억여원과 그동안 모은 돈을 합쳐 역삼동, 개포동, 서초동 쪽 20평형 아파트 일곱 채를 매입했다. 본인이 거주할 집까지 합쳐 매입한 후 주택 임대 사업 등록을 했다. 그 당시에는 취·등록세(전용 18평 이하)도 감면받을 수 있던 때였다. 현재까지도 이 아파트들을 갖고 있는데 그동안 가격도 상승했고 다주택에 대한 중과세도 면할 수 있어 일석이조의 효과를 누리고 있다. 또한 종합부동산세 신고 기한(12월15일)까지 합산 배정 신청을 할 경우 종부세 과세 대상에서 제외된다. 이씨는 앞으로도 계속 보유할 예정이어서 10년이 지나면 양도세까지도 중과세 대상에서 제외될 수 있다.
그는 또한 틈틈이 경매 사이트 체크를 잊지 않았다. 그가 눈여겨 본 것은 임야. 특히 수도권 지역 임야를 눈여겨봤다. 경매에 나오는 물건 중 관심 있는 물건이 생기면 주말에 가족들과 함께 나들이 겸 물건 체크를 위해 직접 찾아다녔다.
그러다가 2002년도에 그는 마음에 드는 임야를 찾아냈다. 화성시 서쪽 야산이었다. 바닷가와도 가깝고 가격도 저렴하게 나왔다. 하지만 그가 마음에 들었던 것은 완만한 경사도와 야산에 자라고 있는 소나무였다.
일단 그는 시청에 개발 허가 가능 여부를 조사했다. 다행히도 화성 쪽에서도 변두리에 위치해 연접 제한이 없고 관리 지역으로 공장 허가를 받을 수 있다는 이야기를 들었다. 그는 그 지역 시세 정도의 높은 가격으로 낙찰 받았다. 경쟁자들이 많았기 때문에 어쩔 수 없는 선택이었다.
그렇게 임야를 낙찰 받은 이씨는 개발 허가를 받은 후 소나무를 뿌리돌림을 해놓고 1년 후에 소나무는 조경수로, 땅은 공장 부지로 팔아 엄청난 이익을 남길 수 있었다.
이씨의 사업도 나날이 번창해 회사 사무실을 옮기기로 결정했다. 전 사무실이 점점 비좁아지기 시작했기 때문이다. 그동안 모은 현금과 임야와 소나무를 처분한 자금으로 건물을 찾아보기로 했다.
업무용 밀집 지역 위주로 강남, 마포 등에 나온 경매 물건을 다시 체크하기 시작했다. 건물은 다른 물건에 비해 경쟁자가 적고 시세보다 보통 10~20% 싼 가격에 살 수 있기 때문이다. 또한 유찰되는 경우가 많고, 세입자 처리가 쉬워 권리 행사하기도 쉽다. 물론 인기 지역은 입찰 경쟁률이 높아 수익성이 떨어지고 오래된 거물은 보수비용이 만만찮다는 것을 감안해서 입찰에 들어가야 했다.
마침 서초구 쪽에 마음에 드는 물건을 보고 선순위 권리 관계가 있는지 꼼꼼히 확인 후 낙찰을 받았다. 그 후 보수비용과 리모델링 비용을 더 투자했다. 4층과 5층은 본인 사무실로 이용했다. 명도 후 리모델링으로 깨끗해진 건물이라 전보다 더 높은 월세를 받을 수 있었다. 특히 1층은 역세권에서 가깝고 유동인구가 많아 좋은 프랜차이즈 상가로 새롭게 임대를 해 건물 가치가 급상승했다.
사업을 하면서 본인의 재테크 관리까지 소홀히 하지 않은 이씨는 현재 중견기업의 CEO이면서 부동산 투자도 전문가 수준이다. 그가 갖고 있는 부동산의 미래 가치 역시 높다. 목표를 갖고 자신의 자산 관리에 힘쓴 덕분이라 할 수 있다. 이씨는 투자에 앞서 항상 지식을 습득하고, 그 시대의 부동산 흐름을 잘 이해해 최대 효과를 누리는 원칙을 준수한다면 부동산 투자에 성공할 수 있다고 말한다.
사업을 하면서 본인의 재테크 관리까지 소홀히 하지 않은 이씨는 현재 중견기업의 CEO이면서 부동산 투자도 전문가 수준이다. 그가 갖고 있는 부동산의 미래 가치 역시 높다. 목표를 갖고 자신의 자산 관리에 힘쓴 덕분이라 할 수 있다.
주택 임대 사업의 조건
◈ 5주택 이상 매입(기존 2주택), 임대 기간 10년, 국민주택 이하 규모(전용면적 25.7평 이하).
◈ 동일 시·도에 소재하는 공시지가 3억원 이하의 주택.
◈ 전용면적 18평 이하 신규 공동주택 5채 구입 시 취·등록세 전액 감면.
◈ 같은 시·군·구에서 5채 이상 10년 이상 임대 시 양도세 중과세 제외(기존 세율 적용 9~36%).
◈ 입지가 좋고 매매가 대비 전세가 비율 60% 이상인 지역 선택이 사업성 판단의 기준점.
건물 경매 투자 요령
◈ 입찰 경쟁률이 높으면 수익성이 떨어질 수 있다.
◈ 비인기 지역이라도 대중교통이 편리한 역세권이나 차량 접근이 쉬운 곳(최소 폭 10m도로 접).
◈ 가급적 지은 지 10년 미만인 건물(노후 건물은 개보수 비용이 많이 든다).
◈ 건물에 주거용 공간이 있는지 확인(주택임대차보호법으로 대항력 발생 가능).
◈ 선순위 권리 관계 및 유치권 유무를 꼼꼼히 확인.
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-머니조선