전세집 경매됐어도 선순위 확정일자 받았다면 안심

 

전세집 경매됐어도 선순위 확정일자 받았다면 안심

소액 후순위 임차인에게도 최고 2000만원 우선 변제

-->   전세로 살던 집이 경매에 넘어 가더라도 안전하게 임대보증금을 지킬 수 있는 방법은 있다. 다른 채권자들보다 우선해 확정일자를 받아놓고 법원의 요구 절차에 따라 배당 신청 등을 정확히 하면 보증금을 되돌려 받을 수 있는 것이다. -현재 전세로 살고 있는 아파트가 경매 처분됐다. 전세 보증금 1억원을 떼일까 봐 걱정이다. "임대차 계약 후 전입 신고하는 날 반드시 확정일자 받아뒀으면 크게 염려하지 않아도 된다. 경매로 집이 팔리더라도 다른 채권자보다 우선해 보증금을 돌려받을 수 있다. 다만, 선순위 설정이나 가압류 등이 없는 전·월셋집이어야 한다. 임차인이 금융기관의 근저당권 설정 등기 이후에 임대차계약을 했다면 보증금의 일부 또는 전부를 돌려받지 못할 수도 있다." -확정일자가 기록된 임대차 계약서를 잃어버렸다면. “확정일자 효력도 사라진다. 즉 후순위 권리자보다 우선 변제를 받게 되는 권리를 상실하게 되는 것이다. 따라서 계약서를 잘 보관해야 한다. 하지만 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 확정일자를 받았다는 사실증명과 임차기간·보증액수에 대한 임대인의 진술서 등을 첨부해 법원에 제출하면 우선 변제를 받을 수 있다." -집이 경매 처분됐을 때 금융기관의 담보대출보다 전세권 순위가 밀리더라도 보증금을 돌려받을 수 있다는 데. “후순위 임차인이더라도 보증금이 소액이라면 일부를 우선변제 받을 수 있다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 서울·수도권의 경우 보증금 6000만원, 광역시(군 지역 및 인천시 제외)는 5000만원, 기타 지역 4000만원 이하인 세입자에게는 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제 받을 수 있는 자격이 주어진다. 우선변제 금액은 수도권 2000만원, 광역시 1700만원, 기타 지역 1400만원 이하다. 가령 서울에서 보증금 6000만원 이하 주택에 살다 집이 경매에 넘어가더라도 최고 2000만원까지 다른 담보물권자보다 우선해 보증금을 변제 받을 수 있는 것이다. 소액 임차인이라도 배당 요구를 하지 않으면 최우선 변제 혜택을 받을 수 없다. 따라서 임대차계약서와 배당 요구서를 법원에 제출하는 게 좋다." -전세 보증금이 8000만원이고 은행보다 후순위 권리자다. 전세금이 소액 범위를 넘으면 전혀 돌려받지 못하나. "일반적으로 자신이 살던 집의 경매에 직접 참여해 낙찰하는 것이 전세금의 손실을 최소화할 수 있는 방법이다. 따라서 여유 자금이 있는 임차인이라면 본인이 직접 경매에 나서 낙찰하는 것도 고려할 만하다. 이 경우 전세금 손실을 줄일 수 있는 데다 세입자 명도(집 비우기) 문제도 동시에 해결할 수 있다. 하지만 경매에 참여하는 것이 어렵다면 배당금을 먼저 받아야 한다. 아파트가 낙찰되면 경매진행 예납 비용과 소액임차인 보증금 우선변제액 등에 가장 먼저 배당을 하고, 이어 등기부등본상의 권리 순서대로 배당이 이뤄진다. 배당금액은 낙찰가에 따라 달라지겠지만 선순위 채권자인 은행이 배당 받은 후 남은 금액 중에서 전세금을 돌려받을 수 있다. 선순위 권리자인 은행의 근저당권 설정일이 임차인의 전입 및 확정일자 보다 빠르기 때문이다. 이때 세입자가 전세금을 다 못 받아도 낙찰자에게 집을 비워줘야 한다. 후순위 임차인은 낙찰자에게 명도(집 비우기)를 거부할 대항력이 없기 때문이다." 경매 중 이사할 경우 임차권 등기명령 신청 -임대차 계약기간이 끝나지 않았다면 전세 살던 집이 경매에 넘어가도 계속 살 수 있나. “근저당 설정 등 말소기준 권리보다 앞선 선순위 임차인이라면 낙찰한 사람에게 임대차 계약기간이 끝날 때까지 계속해서 살 것을 주장할 수 있다. 그러나 후순위 임차인 경우 낙찰자가 요구할 경우 집을 비워줘야 한다." -경매 진행 중 세입자가 다른 곳으로 이사해도 보증금을 받을 수 있나. “그렇지 않다. 우선변제 요건인 입주와 주민등록이 낙찰 때까지 계속 유지돼야 보증금을 우선 순위로 받을 수 있다. 어쩔 수 없이 이사해야 할 경우 법원에 '임차권 등기명령'을 신청하면 보증금을 지킬 수도 있다."     전세 살던 집이 경매로 넘어갈 때 보증금 지키려면 구분 대처법 주의점 ^선순위 임차인(최초의 채권 설정일자보다 앞서 전입 신고한 경우) -다른 채권자보다 우선해 전세 보증금 돌려받을 수 있어 -이를 위해 임대차 계약 후 전입 신고하는 날 반드시 확정일자 받아둬야 -전셋집 경매 넘어가도 임대차 계약기간 끝나지 않았다면 계속 거주 가능 -확정일자 받은 계약서 분실한 경우 우선 변제 권리 상실되기 때문에 보관 잘 해야 -입주와 주민등록이 낙찰때까지 계속 유지돼야 보증금 우선 순위로 받을 수 있어   ^후순위 임차인(최초 채권 설정일자보다 전입일자가 늦은 경우) -소액 임차인(수도권의 경우 보증금 6000만원 이하)이라면 주택임대차보호법에 따라 최우선변제금 받을 수 있어  -임대차계약서와 배당요구서 등 제출해야 -소액 임차인 아니라면 최우선변제금 못 받아. 단,'대위변제'(세입자가 집주인의 빚을 대신 갚는 것) 통해 보증금 건질 수 있어 -낙찰자가 요구할 경우 집 비워줘야 ^여유 자금 있는 임차인 -세입자 본인이 직접 낙찰하는 것도 방법 -전세금 손실 줄일 수 있고 세입자 명도(집 비우기) 문제도 동시에 해결   -향후 지역 발전 가능성과 집값 상승 여력 있는지 등 따져봐야