작년의 8.31부동산 종합대책 발표이후 지방의 분양열기는 싸늘하게 식어가고 있다. 곳곳에 미분양 물량이 늘어나고 있고, 새 아파트에 입주하기 위해 기존에 거주하던 집을 팔려고 해도 쉽게 팔리지가 않는다. 2~3년전에 아파트분양 모델하우스 앞에 즐비하던 부동산중개업자들의 모습을 이젠 쉽게 찾아보기가 어렵다. 분양 받기만 하면 수백만원에서 수천만원의 프리미엄이 붙던 그 시절과는 너무도 다르게 지금은 마이너스 프리미엄 아파트도 간간히 보이고 있다.
경기의 순환주기가 짧아지고 있는 것처럼 부동산의 변동주기도 이젠 과거처럼 길지 않고 짧아지고 있다. 따라서 향후 2~3년후에는 또 어떤 다른 모습을 보일지는 아무도 예측할 수 없다.
가격변동은 미래에 맡겨 둘 일이고, 지금 우리가 챙겨야 할 것은 어떻게 하면 나중에 양도소득세 절세를 통한 재테크를 실천할 수 있는지를 대비하는 것이 더 중요하다.
양도소득세 기준이 강화되면서 금년부터는 1세대 2주택을 보유한 경우 실거래가로 과세토록 하고 있고, 2007년부터는 모든 주택에 대해 실거래가를 적용할 예정이다. 1세대가 2주택을 보유하고 있으면서 집을 팔았을 경우, 2007년부터는 실거래가로 과세하면서 양도소득세율을 50% 중과하게 된다. 1억2천만원에 취득한 아파트를 2억원에 판다면 8천만원의 양도차익중에 절반인 4천만원 가량을 양도소득세로 납부하여야 하는 것이다.
부동산을 매매할 때 대표적인 세금인 양도소득세는 부동산을 취득한 시점과 비교해 얼마나 양도차익이 생겼는지를 따져 세금을 물게 된다. 집을 매매한 양도가액에서 취득가액을 빼고 각종 필요경비를 공제한 금액을 양도차액으로 간주하게 되는 것이다.
2007년부터 모든 주택에 대해 실거래가 과세가 적용될 경우에는 실제 들어간 경비에 따라 공제금액이 달라지게 된다. 필요경비로 공제받는 항목들의 영수증을 꼼꼼하게 챙기면 효과적으로 세금을 줄일 수가 있다. 필요경비는 부동산 취득, 양도관련 비용과 부동산 수리비용 등이 해당된다.
부동산을 취득할 때나 매도할 때 들어가는 부동산 중개수수료와 법무사 수수료 등의 영수증을 잘 챙겨두도록 하자. 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 인지세 등도 필요경비로 인정되고, 주택을 구입할 때 사야하는 국민주택채권을 은행에서 할인하는 경우 할인료 역시 비용처리 되므로 영수증을 잘 보관하는 것이 좋다.
인테리어 비용은 자산가치가 늘어나는 항목만 해당된다. 다만 구체적으로 어떤 항목들이 비용에 해당된다고 법에서 명시하지 않고 있어, 세무당국의 판단에 따라 비용인정 여부가 달라질 수 있다.
비용으로 인정되는 수선비로는 발코니 샤시 설치비, 난방시설 교체비, 건물의 가치를 높이는 실내 인테리어 비용 등이 있다. 벽지나 장판 교체비용, 문짝이나 조명교체 비용, 보일러 수리비용 등은 비용으로 인정되지 않는다. 이들 비용은 수선비가 아닌 주택의 정상상태를 유지하기 위한 유지비라고 할 수 있기 때문이다.
양도소득세 계산시 수선비를 필요경비로 공제받으려면 지출사실을 입증할 수 있는 증비서류를 제출해야 한다. 증빙서류는 꼭 세금계산서일 필요는 없으며, 공사한 사업자의 사업자등록번호나 성명 등 인적사항과 공사금액, 공사일자 등이 명시되어 있으면 된다.
우리가 대수롭지 않게 생각하고 넘어가기 보다는 이렇게 꼼꼼하게 영수증을 챙겨놓으면 먼 훗날 세월이 지나서 집을 팔게 될 때에 꼼꼼함의 혜택을 보게 될 것이다.
-부산일보<작성일자 ; 2006. 09. 28 골드앤와이즈 주우현 팀장/ 051-817-6311> | |
